Vendere casa è un momento tanto importante quanto significativo nella vita di ognuno di noi, ma spesso può rivelarsi più complesso di quanto dovrebbe. Soprattutto quando si decide di muoversi privatamente, senza affidarsi ad un esperto del settore, il rischio di non concludere mai la compravendita aumenta esponenzialmente. Il percorso che porta ad una vendita, infatti, richiede diverse competenze trasversali e una profonda conoscenza del settore immobiliare; oltre che un metodo chiaro ed efficace che parta dalla valutazione del valore della proprietà e giunga alla firma del contratto di vendita.
Fin dai primissimi passi, infatti, ogni attività deve essere svolta a regola d’arte: è questo l’unico grande segreto per vendere casa velocemente e al miglior prezzo che il mercato possa offrire. In tal senso, i primi step, quelli cioè che gettano le basi per la riuscita di una compravendita, sono forse i più importanti.
In questo articolo parliamo della già citata valutazione immobiliare, l’attività preliminare e propedeutica a tutte le successive; dando inoltre risalto ai grandi rischi che si corrono, quando la valutazione non viene effettuata da un agente immobiliare professionista.
Valutazione del reale valore di mercato.
È sicuramente chiaro a tutti come il valore a cui è proposto un immobile influenzi fortemente la sua appetibilità e la sua attrattività presso i potenziali clienti. Così come è scontato dire che il prezzo di vendita è sicuramente uno degli elementi fondamentali in ogni transazione immobiliare. D’altra parte, però, in pochi sanno veramente come si effettua una corretta valutazione di mercato! Solo un esperto e competente professionista del settore può infatti analizzare e soppesare adeguatamente i molti e differenti fattori e caratteristiche di un immobile.
Una valutazione scorretta, oltre ad essere inutile, si può rivelare spesso controproducente e di ostacolo alla vendita! I rischi, in questo senso, sono fondamentalmente due:
- Sovrastimare il prezzo dell’immobile. Accade spesso quando a fare la valutazione è direttamente il proprietario: i ricordi e l’affetto che si prova per un’abitazione possono infatti farlo propendere per una richiesta troppo alta e quindi fuori mercato. Questo non farà altro che allontanare i potenziali acquirenti dall’immobile, allungando enormemente i tempi di vendita; costringendo poi il proprietario ad abbassare il prezzo, provocando sconforto e insoddisfazione, anche ad abitazione venduta;
- Sottostimare il prezzo dell’immobile. In questo caso le richieste per l’immobile arriveranno velocemente, ma saranno anche troppe! Molti curiosi e cacciatori d’affari, infatti, cercheranno di raccogliere maggiori informazioni: il risultato è una schiera di non realmente interessanti, che varcheranno la soglia di casa. Ma soprattutto, il danno è economico: è ovvio che offrendo l’immobile ad un prezzo troppo basso, si guadagnerà meno di quello che si potrebbe e dovrebbe!
Come effettuare una corretta valutazione.
Sono fondamentalmente 5 i punti che un professionista affronta per definire il corretto prezzo di mercato di un immobile da vendere. Vediamoli insieme.
1. Analisi dello storico e dei dati di mercato.
Partiamo dal presupposto che nessun “non addetto ai lavori” avrà mai accesso ai medesimi dati, ai report, agli studi e alle analisi del mercato immobiliare, come un agente immobiliare professionista. Si tratta di poter confrontare i dettagli delle vendite avvenute in una specifica zona, nel recente passato; di poter analizzare l’andamento dei prezzi, la disponibilità di immobili simili, la qualità e quantità delle richieste in zona e il numero delle abitazioni in essa venduta; di poter, infine, aver accesso a strumenti come listini immobiliari nazionali e osservatori immobiliari.
Affidarsi ad un’agenzia immobiliare significa assicurarsi un quadro completo ed esaustivo della situazione del mercato attuale e passato e le proiezioni per il futuro.
2. Visita all’abitazione.
La regola è diffidare di chi effettua una valutazione su carta, di chi spende poco più che 5 minuti in un’abitazione e di chi non fa domande e non dà spiegazioni. Il sopralluogo presso la proprietà da valutare è un momento fondamentale, che richiede tempo e precisione. Non è solo l’aspetto estetico, la superficie e il numero e la disposizione degli ambienti a determinare il prezzo di una casa, ma molti altri fattori! Dalla qualità delle finiture alla classe energetica; dall’esposizione alla luce naturale allo stato di conservazione dell’edificio; dagli impianti tecnologici installati agli spazi esterni e alle pertinenze…
Insomma, stiamo parlando di una gran numero di dettagli, tutti da valutare, che incidono sul prezzo finale dell’abitazione. Un agente immobiliare esperto e competente è in grado, con una sola visita alla proprietà, di analizzare e ponderare tutti questi fattori.
3. Studio della documentazione.
Anche in questo caso parliamo di un’operazione che solo un professionista del settore dovrebbe fare: si tratta di verificare la correttezza e completezza di tutta una serie lunga e complessa di documenti e attestati; ma anche e soprattutto di capire se nell’immobile “tutto è in ordine”. Il lavoro dell’intermediario, infatti, è quello di accertare la presenza di eventuali difformità o abusi edilizi, di definire la necessità o meno di effettuare lavori di ristrutturazione o di efficientamento energetico e di valutarne l’incidenza sul prezzo finale.
Tutte attività estremamente tecniche, che richiedono una grande esperienza, competenze trasversali e spesso l’ausilio di professionisti specifici di fiducia. Tre fattori che solo un’agenzia immobiliare può assicurare ai suoi clienti.
4. Analisi e valutazione del contesto urbano.
Ad influenzare notevolmente il prezzo di un immobile è anche la posizione in cui esso è edificato: il valore del contesto urbano è un dettaglio molto importante da considerare. In tal senso, sono diverse le caratteristiche che incidono sul valore di un’abitazione, perché determinano in buona parte la qualità della vita in quella zona. Dai servizi alla sicurezza, dai collegamenti ai trasporti, dalle aree verdi ai luoghi di interesse storico e culturale, ma anche soprattutto la salubrità e la sicurezza della zona.
Ogni città, e addirittura ogni quartiere, possiede caratteristiche che incidono sul valore degli immobili in quella zona. Solo un esperto del settore, che vive quotidianamente il territorio locale, può analizzare correttamente tutti questi fattori.
5. Indagine del momento e dei trend del mercato.
Capire il momento del mercato significa conoscere e soppesare lo stato del settore in un determinato momento e luogo. Ad esempio considerando la disponibilità di immobili simili nelle vicinanze dell’abitazione da vendere; oppure studiando i trend di vendita degli ultimi mesi, che possono inserire quel quartiere tra quelli più o meno richiesti. Inoltre, chi vive giorno dopo giorno un mercato e un territorio sarà informato circa i potenziali sviluppi futuri di un’area: la riqualificazione di un quartiere può influenzare positivamente l’andamento dei prezzi in un quartiere, magari a discapito di altri.
Anche qui, ancora una volta, non possiamo che consigliare a tutti di affidare la vendita della propria casa ad un agente immobiliare professionista, che saprà soppesare e ponderare anche questi ultimi fattori, per giungere alla definizione del reale valore di mercato a cui offrire ogni determinata proprietà immobiliare.