Quando si riceve un immobile in eredità, non sempre si ha la volontà o la possibilità di tenerla: in questi casi – ovviamente – la prima opzione che viene in mente è quella di venderla. Attenzione però! Vendere una casa ereditata non è come vendere una qualsiasi altra abitazione: vi sono infatti diversi adempimenti a cui attenersi, documenti da reperire e tempistiche da rispettare.
Per aiutarti in questo particolare iter di vendita, noi di Prima Casa di Piacenza, con oltre 30 anni di esperienza, abbiamo stilato una breve guida che descrive le principali differenze tra una vendita “standard” e quella di una casa ereditata. Il nostro obiettivo è infatti guidarti verso una transazione serena e soddisfacente, senza problemi o spiacevoli sorprese.
Documenti “extra” necessari.
In un precedente articolo, abbiamo parlato dei documenti necessari per vendere o affittare casa. Al netto che questi attestati, atti e titoli sono comunque da reperire, per vendere una casa ereditata occorre possederne altri. E, come ricordiamo nel detto articolo, questo è uno dei primissimi passi da effettuare, per poter percorrere la strada della vendita, certi di evitare tanti grandi e piccoli ostacoli.
Quindi, anche parlando della vendita di un’abitazione ereditata, abbiamo deciso di trattare fin da subito proprio questo argomento, elencando i documenti “extra” necessari.
Dichiarazione di successione.
Si tratta di un documento che elenca tutti i beni del defunto: viene rilasciato con l’obiettivo di certificare il trasferimento del bene agli eredi, ma anche per calcolare l’ammontare delle imposte sull’eredità. Se tali imposto non vengono pagate completamente, infatti, l’immobile ereditato non può essere venduto!
Accettazione dell’eredità e trascrizione.
In questo caso ci sono due modi di procedere: accettazione espressa oppure accettazione tacita. Nel caso in cui si decida di procedere con l’accettazione espressa è necessario dichiarare formalmente tramite la redazione di un documento che si accettano i beni ereditati. Se si sceglie invece l’accettazione tacita, l’erede deve semplicemente manifestare la sua volontà di accettare l’eredità tramite comportamenti, come la volontà di vendere l’immobile. Va ricordato che questa modalità richiede un passaggio in più in fase di compravendita, ovvero la trascrizione da parte del notaio per formalizzare l’atto. L’accettazione dell’eredità deve essere effettuata entro 10 anni.
Spese di eredità previste.
L’eredità di un bene di alto valore come un immobile non può avvenire senza mettere mano al portafoglio. Esiste infatti un’imposta, detta tassa di successione, il cui ammontare varia a seconda del grado di parentela rispetto al defunto.
Nel dettaglio:
- 4% sul valore catastale dell’immobile per figli e coniuge, con franchigia di 1.000.000 €;
- 6% sul valore catastale dell’immobile per fratelli e sorelle, con franchigia di 100.000 €;
- 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri;
- 8%, senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente).
Inoltre, quando si intende vendere un immobile ottenuto tramite eredità, è necessario conteggiare anche tutte le spese normalmente prevista nelle “normali” compravendite e quelle specifiche per questo tipo di transazioni. In particolare:
- L’imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile) e l’imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile). Entrambe da pagare prima di presentare la dichiarazione di successione. Se, invece, l’erede può beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa, le due imposte appena citate equivarranno ad una spesa di 200€ ciascuna;
- L’imposta di bollo che conta 64 € per ogni nota di trascrizione, i tributi speciali e la tassa ipotecaria che corrisponde a 35 € per ogni nota di trascrizione;
- Infine, per poter vendere una casa ricevuta in eredità bisogna fare domanda di voltura catastale, per la quale occorre versare 55 € per il tributo speciale catastale e 16 € di imposta di bollo.
Cosa fare in caso di coeredità?
Quando si vuole vendere un immobile ereditato potresti trovarti a dover affrontare il problema della coeredità. Ossia la situazione in cui la casa appartiene a più eredi e non tutti sono d’accordo sulla vendita: in questi casi vi sono diverse opzioni da valutare.
Una prima strada consiste nel vendere la propria quota di proprietà dell’immobile. In questo caso verrà stabilito il valore di tale quota e ne sarà proposto l’acquisto prima ai comproprietari. Se questi non saranno interessati, si potrà vendere la quota a terzi.
In alternativa, se non si trova un accordo tra coeredi, si può ricorrere al procedimento di divisione giudiziale, a cui si arriva solo dopo aver fatto almeno un tentativo di mediazione tra i coeredi. Si procederà dunque alla divisione in natura dell’immobile, tramite frazionamento in unità, ciascuna delle quali sarà destinata ad ognuno degli eredi. Se l’immobile in questione non permette una suddivisione equa, bisognerà valutare il valore della casa, vendere l’abitazione per intero e ripartire poi la cifra.
Tempistiche da rispettare per la vendita di una casa ereditata.
Anche a livello di tempistiche, esistono delle norme ben precise da rispettare, prima di vendere una casa ereditata.
Il primo limite temporale riguarda la circostanza in cui l’immobile risulta essere la prima casa dell’erede. In tal caso, si dovranno attendere almeno 5 anni prima di poter vendere la proprietà. Se l’erede vorrà comunque vendere la casa ignorando questa limitazione, si troverà costretto a dover restituire all’Erario le imposte che ha risparmiato e dovrà anche affrontare le sanzioni previste.
Una seconda limitazione riguarda invece i vincoli legati all’opinione che altri eredi possono esprimere in merito alla vendita: i coeredi, infatti, possono contestare la vendita per un lungo periodo di ben 10 anni.
Il nostro consiglio.
La vendita di un immobile ricevuto in eredità – come avrai ormai capito – può comportare parecchie complicazioni. Speriamo che questa guida possa rappresentare già un valido supporto, ma il nostro consiglio è comunque quello di affidarti ad un’agenzia immobiliare seria ed affidabile!
Noi di Prima Casa Piacenza, infatti, abbiamo uno staff esperto e competente e grazie al supporto di numerosi professionisti che collaborano con noi, siamo in grado di affrontare ogni sorta di eredità e soddisfare i tuoi desideri e quelli di altri – eventuali – coeredi!