Possedere un immobile da poter mettere in affitto è sicuramente un vantaggio da sfruttare al meglio, che può portare al locatore un’entrata mensile non di poco conto. Quello che bisogna tenere bene a mente, però, prima di procedere alla definitiva scelta di affittare, è che il settore immobiliare prevede diverse tipologie contrattuali, le cui normative offrono al proprietario differenti e interessanti soluzioni.
Tra le principali tipologie di contratto d’affitto ad oggi in vigore ritroviamo le seguenti:
- A canone libero;
- A canone concordato, che può a sua volta essere:
- Contratto agevolato;
- Contratto transitorio per studenti universitari;
- Contratto transitorio ordinario.
Andiamo ad analizzarli uno per uno.
Contratto di affitto a canone libero.
Come suggerisce il nome stesso, questo contratto è caratterizzato da un canone di locazione determinato in modo del tutto “libero” sia da parte del locatore – il proprietario dell’immobile – che da parte del locatario – colui che riceve in locazione l’immobile in questione. Il suo punto di forza, infatti, è proprio questa sua caratteristica poco vincolante: nella maggior parte dei casi è conosciuto come “4 + 4”, vale a dire un contratto dalla durata di 4 anni che, alla conclusione dell’ultimo anno, salvo disdetta nei termini di legge, si rinnova automaticamente per altri 4 anni.
Contratto a canone concordato.
Essendo “concordato”, il proprietario dell’immobile non può scegliere in modo autonomo il canone di affitto mensile. Deve, infatti, tenere conto del range di prezzo specifico che dipende direttamente dall’Accordo Territoriale di riferimento che ogni Comune fissa individualmente. La scelta del canone è dunque condizionata da questo accordo territoriale e, in aggiunta, deve essere confermata dalle associazioni rappresentative di categoria.
Nonostante l’iniziale aspetto burocratico farraginoso, questa tipologia di contratto offre delle agevolazioni fiscali: una tassazione ridotta mediante applicazione della cedolare secca del 10% e la riduzione dell’imposta IMU del 25% per il proprietario dell’immobile.
Per l’inquilino, invece, sono state definite delle determinate detrazioni fiscali, nello specifico:
- I vantaggi dell’applicazione della tassazione mediante applicazione della cedolare secca permette di eliminare il pagamento dell’imposta di bollo e di eliminare il pagamento dell’imposta di registro del contratto di affitto;
- Gli inquilini, inoltre, potranno usufruire della detrazione fiscale in sede di dichiarazione dei redditi in base alla propria fascia reddituale.
Contratto di locazione a canone agevolato.
Questa tipologia di contratto segue la formula “3+2, 4+2, 5+2 o 6+2”, ovvero tra locatore e inquilino si stipula un contratto dalla durata di 3,4,5 o 6 anni ed alla prima scadenza, se non vi è un accordo specifico tra le due parti, vi è un rinnovo automatico di 2 anni. Scaduto anche tale termine, ciascuna delle parti può scegliere se attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni oppure comunicare la rinuncia con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza.
I vantaggi che emergono dalla stipula di questo contratto sono diversi: innanzitutto la possibilità di beneficiare di un canone calmierato – fissato, nei distinti Comuni, tra le organizzazioni dei proprietari e quelli degli inquilini; oltre a vantaggi in termini fiscali relativi ad agevolazioni sulle imposte.
Contratto di affitto transitorio ordinario.
Il contratto di affitto transitorio è un contratto di locazione ad uso abitativo valido per esigenze specifiche temporanee (non turistiche) con durata massima di 18 mesi (durata inferiore a quella minima prevista dalla Legge per le precedenti soluzioni contrattuali).
L’ esigenza giustificatrice dell’affitto transitorio può riguardare sia il proprietario di casa che l’inquilino. Il proprietario, ad esempio, può trovarsi ad essere in procinto di vendere o ristrutturare l’immobile che sta dando in affitto, o può sapere già che dovrà riappropriarsene in un futuro prossimo per ragioni familiari. Le più comuni esigenze giustificatrici dell’inquilino invece sono motivi di lavoro – come un contratto a tempo determinato – di studio – come la frequenza di un master universitario o di assistenza a un familiare oppure sta aspettando che gli venga consegnato un immobile che ha acquistato.
Da questa tipologia di contratto, il proprietario di casa può beneficiare di vantaggi riguardanti la riduzione del costo dell’IMU, dell’IRPEF e dell’imposta di registro.
Contratto transitorio per studenti universitari.
Quest’ultimo contratto si applica per gli studenti universitari, sia intesi come singoli che come gruppi. Lo studente può fruire di questa tipologia nel caso in cui risieda stabilmente in una determinata località e che solo temporaneamente proprio in ragione del corso di laurea o di perfezionamento o di specializzazione che frequenta ha la necessità di dimorare nel luogo in cui ha sede l’università.
L’accordo è molto flessibile: può, infatti, variare da un minimo di 6 mesi fino ad un massimo di 3 anni. Alla scadenza del contratto, il rinnovo è automatico per la medesima durata precedentemente pattuita, salvo disdetta – la quale deve essere comunicata 1 o 3 mesi prima al proprietario di casa.
Come per il precedente contratto, anche in questo caso il proprietario dell’immobile messo in affitto beneficerà di riduzioni sull’imposta IMU, IRPEF.
Il nostro servizio per gli affitti.
Se sei un proprietario che vuole affittare una proprietà o un inquilino che cerca una soluzione in locazione, Prima Casa è a tua disposizione, per soddisfare tutte le tue esigenze. In particolare, ci occupiamo della stesura del contratto, della redazione completa della pratica e della registrazione telematica sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Infine, su incarico specifico, ci occupiamo in toto della gestione del contratto e dei suoi rinnovi, delle proroghe, delle cessioni e delle eventuali risoluzioni.