Quando si è in procinto di vendere o affittare un’abitazione o un immobile commerciale, sono veramente molti i passi da compiere. Insieme alla corretta valutazione del reale valore di mercato della proprietà, una delle primissime attività da svolgere è quella del reperimento di tutti i documenti indispensabili per portare a termine la compravendita o la locazione.
Come vedremo di seguito, la documentazione è veramente varia e diversi attestati e certificati sono tutt’altro che semplici da reperire. Alcuni potrebbero addirittura non esistere ancora! In questo caso sarà necessario contattare un professionista per la loro redazione.
Per raccoglierli tutti è fondamentale conoscere l’iter e la struttura burocratica italiana, per evitare inconvenienti e inutili perdite di tempo. Presentarsi davanti ad un notaio o al momento di una scrittura privata, senza tutti i documenti in ordine e validi, potrebbe portare il potenziale acquirente o inquilino a defilarsi, proprio nel momento di concludere la trattativa, o anche a situazioni più complesse.
In molti casi, quindi, è fortemente consigliato affidarsi ad un consulente esperto, che possa occuparsi per tempo del recupero, del controllo e dell’eventuale redazione di tutta la documentazione necessaria. Come detto, la preparazione e la ricerca di questi documenti necessitano spesso di molto tempo, quindi giocare in anticipo può risultare una mossa decisamente vincente. Tenete inoltre presente che molte agenzie immobiliari professionali e strutturate, come Prima Casa di Piacenza, collaborano da anni con tecnici di fiducia, in grado di assicurare il proprio supporto e la propria competenza, in tempi relativamente brevi.
Senza ulteriori indugi, quindi, andiamo ad elencare tutti i documenti indispensabili per ogni compravendita o locazione immobiliare, spiegandone anche la natura. L’elenco è lungo e anche questo dettaglio dovrebbe valorizzare il lavoro preciso e puntuale che un intermediario potrebbe mettere al servizio delle parti in gioco.
Documenti personali.
Documenti di riconoscimento.
Di fronte ad un notaio, è sempre bene presentarsi con carta di identità o passaporto. Per i cittadini extra comunitari, invece, occorre anche il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno. Insieme al documento d’identità, è obbligatorio anche presentare il proprio codice fiscale o la tessera sanitaria in formato originale. Ovviamente è fondamentale ricordarsi di verificare che tali documenti siano in corso di validità!
Stato Civile.
Tra casi da distinguere:
- Chi non è coniugato necessita del certificato di stato libero o di vedovanza;
- I coniugi dovranno invece presentare l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio;
- Infine, chi è separato o divorziato avrà bisogno della sentenza o decreto di separazione o divorzio.
Certificato di residenza.
È un documento importante, perché dimostra la possibilità di avere diritto alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
Documenti dell’immobile.
Atto di provenienza.
È il documento che dimostra ufficialmente la proprietà di un immobile. Pertanto è senza dubbio uno dei primissimi documenti da procurarsi nel momento in cui si intenda vendere quell’unità. Di norma, è l’atto di compravendita notarile, ma può anche essere un atto di permuta o divisione.
Nel caso di un bene ricevuto in eredità sarà necessario avere a disposizione la dichiarazione di successione e l’atto di trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, che serve a garantire il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni in Conservatoria. A proposito di questo atto occorre specificare che spesso è una delle sorprese che possono creare dei costi aggiuntivi inaspettati, quindi prima della conclusione della trattativa immobiliare è bene tener presente la possibilità di dover affrontare una spesa di circa 500 euro per ogni accettazione da trascrivere. Se la successione ricade entro i vent’anni precedenti, purtroppo, è necessario procedere a questo adempimento.
L’atto di provenienza può essere il decreto di trasferimento, se si ha acquistato attraverso un’asta immobiliare; oppure anche una sentenza del tribunale, come nel caso di un’usucapione.
Particolare, infine, il caso della proprietà per donazione: la banca, infatti, non può concedere all’acquirente un mutuo per comprare, perché è un bene contestabile da eventuali eredi. In questi casi, il primo consiglio è quello di affidarsi ad un consulente o notaio; se non è possibile procedere alla risoluzione della donazione, può essere una valida soluzione quella di stipulare un’apposita assicurazione.
Documenti catastali.
Parliamo di tutte quelle pratiche da reperire in catasto, quali:
- Visura catastale: contiene tutti i dati identificativi e reddituali dei beni immobili e quelli anagrafici degli intestatari delle proprietà;
- Planimetria catastale: rappresentazione grafica della distribuzione degli spazi interni delle unità immobiliari;
- Estratto di mappa: rappresentazione grafica della sagoma di un terreno, dei terreni limitrofi e dei fabbricati sovrastanti, in una determinata porzione di foglio catastale. È richiesta quando occorre rilevare i confini e le aree di pertinenza di un determinato immobile;
- Elaborato planimetrico con elenco subalterni: rappresenta piante o planimetrie schematiche di ogni piano dell’edificio e risulta quindi indispensabile per individuare le parti comuni.
Certificazioni relative agli impianti.
Se l’immobile è di recente costruzione o ristrutturazione, allora gli impianti saranno certificati a norma di legge: in questo caso è sufficiente consegnare le dichiarazioni di conformità per gli impianti elettrico, termoidraulico e gas, se presente. Alternativamente, l’immobile può essere trasferito con gli impianti nello stato di fatto, senza obbligo di consegnare alcuna documentazione. Il nostro consiglio, però, è quello di specificare la situazione degli impianti all’acquirente, fin dall’inizio delle trattative.
Libretto della caldaia.
Poco da dire a riguardo, è la documentazione contenente le informazioni relative alla caldaia, in particolare, sulle manutenzioni effettuate. È obbligo il passaggio al compratore.
Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale.
È un documento fondamentale e una tutela per il venditore, che noi di Prima Casa di Piacenza consigliamo sempre di far redigere all’inizio del processo di vendita. Questa certificazione, rilasciata solo da tecnici abilitati, assicura che lo stato attuale dell’immobile è conforme alle planimetrie depositate in Catasto e alle pratiche edilizie presenti in Comune. Contiene i dati catastali completi, descrizione, titolarità, situazione edilizia e informazioni sull’abitabilità/agibilità.
Pertanto, la dichiarazione può scongiurare eventuali future problematiche, poiché eventuali difformità edilizie e/o catastali potrebbero:
- Compromettere il buon esito di una trattativa;
- Richiedere, oltre a costi inaspettati per il proprietario, anche lunghi tempi di regolarizzazione.
Di conseguenza, è bene possedere tale certificazione prima di stipulare preliminari di vendita, con prezzi e date di consegna definite, perché potrebbe essere impossibile rispettarle.
Attestato di Prestazione/Certificazione Energetica.
L’APE è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un immobile. È uno strumento di controllo che sintetizza con una scala che va dalla classe A4 alla classe G le prestazioni energetiche degli edifici. È obbligatorio per la vendita e la locazione di un immobile. Nella maggior parte dei casi ha una validità di 10 anni.
L’APE viene redatto da un certificatore energetico, che è solitamente un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti come l’architetto, l’ingegnere ed il geometra.
Il certificatore compie un’analisi energetica dell’immobile prendendo in considerazione le caratteristiche geometriche e di esposizione; quelle relative alle murature e agli infissi; la tipologia degli impianti presenti per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria; eventuali impianti di ventilazione meccanica ed eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. In seguito il certificatore elabora i calcoli attraverso un software certificato, compila il documento e rilascia l’APE nel quale sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile. L’APE va conservato con il libretto della caldaia e consegnato al nuovo proprietario o al locatario e viene allegato negli atti notarili.
Visura ipocatastale.
Detta anche visura ipotecaria, è un documento che determina i titolari dell’immobile e ne identifica la presenza di eventuali gravami, quali: ipoteche legali, ipoteche giudiziarie, ipoteche volontarie e citazioni.
Documenti relativa alla situazione condominiale.
Qualora l’immobile facesse parte di un condominio, sarà necessario fornire all’acquirente tutte le informazioni relative all’amministratore, il regolamento condominiale, l’ultimo bilancio preventivo e l’ultimo consuntivo. Al momento del rogito, inoltre, il notaio richiederà una dichiarazione scritta dell’amministratore riguardante lo status del condominio stesso.
Riconoscimento a tutela dell’interesse artistico, storico, archeologico.
Quando si vende un immobile di particolare rilevanza culturale o paesaggistica occorre verificare se sussiste un vincolo da parte del Ministero per i beni e le attività culturali, il quale potrebbe far valere il diritto di prelazione a favore dello Stato. Solitamente il diritto di prelazione non viene esercitato, ma la procedura per la conclusione definitiva della vendita si allunga di qualche mese.
Procura speciale/generale.
Solo se necessaria, poiché è l’atto con cui il venditore delega la possibilità di agire al suo posto, per il compimento di uno o più atti giuridici.
Certificato di Destinazione Urbanistica.
Viene richiesto per particolari atti di compravendita o successione. Consente infatti di conoscere la possibilità edificatoria di intervento su terreni o aree urbane. Riguarda, ad esempio, terreni censiti al Catasto Terreni o aree urbane di pertinenza a fabbricati censite al Catasto Urbano, con superficie dai 5.000 mq in su.
Copia del contratto di locazione.
Da consegnare solo nel caso di vendita di immobile attualmente occupato da inquilino/i.
Ricevuta di pagamento ultima rata mutuo.
Sono documenti da consegnare solo nel caso di accordo di accollo del mutuo da parte dell’acquirente e deve contenere l’indicazione del capitale residuo.
Documenti relativi a detrazioni fiscali ancora in godimento.
In caso di agevolazioni fiscali il cui godimento non è ancora concluso, per mantenerle il venditore deve dichiararlo nell’atto di vendita. Alternativamente, se si vuole trasferire la detrazione all’acquirente, occorrerà consegnargli tutta la documentazione relativa.